¿Ha vendido un inmueble por menos de lo le costó y aun así el Ayuntamiento le reclama que abone la plusvalía?
El Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, comúnmente conocido como plusvalía, es un impuesto municipal que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos y se ponga de manifiesto en el momento de su transmisión.
El Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales establece en su artículo 104.1. “El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.”
Es decir, para que nazca la obligación de pagar este impuesto, son necesarias dos circunstancias:
1º) Que exista un incremento del valor de los terrenos entre su compra y su venta, y
2º) Que se transmitan por cualquier título.
Desde el año 2008, en la mayoría de las ocasiones, ya no se produce tal hecho imponible ya que los inmuebles no sólo no experimentan ningún incremento de valor sino que, a consecuencia de la crisis económica, pierden valor.
Se trata de un fenómeno que no había sido objeto de atención expresa por parte del ordenamiento jurídico. Hasta el presente las normas tributarias estaban basadas en la idea de que el precio de los terrenos urbanos y, en consecuencia, los de las viviendas, locales, garajes…, aumentaba de año en año y de forma permanente. Se daba por supuesto que cualquier transmisión ponía de manifiesto la plusvalía indefectiblemente producida y que esta crece conforme aumenta el número de años de posesión del bien. Es por ello que su base imponible se calcula multiplicando determinados coeficientes por el número de años que el vendedor ostentó la posesión del inmueble (artículo 107 del TRLHL). El modo de determinar la base imponible, tanto en la legislación local como en la estatal, ignora la posibilidad de que puedan aparecer minusvalías y por ello se prescinde de regular expresamente un trámite de comprobación previo de si se ha producido efectivamente el incremento de valor.
Esta idea subyacente en la opción adoptada por el legislador se ha revelado falsa en los últimos años coincidiendo con la crisis económica, a partir del año 2008, ya que hasta entonces respondía a unas falsas expectativas sobre el crecimiento continuado e infinito del precio de los inmuebles. En los últimos años, los precios del mercado inmobiliario invirtieron su tendencia y bajaron de forma importante.
En consecuencia, se vienen produciendo situaciones en las que personas físicas o jurídicas que adquirieron inmuebles en la confianza de que se trataba de una inversión segura, en la actualidad se ven obligadas a transmitirlos por precio inferior al de adquisición. Aunque tal circunstancia no ha sido prevista expresamente por el legislador, que sólo contemplaba el incremento de valor, es evidente –como hemos señalado- que tiene como efecto directo la inexistencia del hecho imponible del impuesto. Y en ausencia de hecho imponible, que conforme define el artículo 20.1 de la Ley General Tributaria (LGT) es “el presupuesto fijado por la Ley para configurar cada tributo y cuya realización origina el nacimiento de la obligación tributaria principal.”, no cabe la exigencia del impuesto.
Desde Gómez Morales Abogados ya hemos conseguido que los 3 Juzgados de lo Contencioso Administrativo de Almería en diversas Sentencias, establezcan que si el contribuyente demuestra que entre la compra y la venta del terreno no ha existido un aumento de valor, no haya que pagar la liquidación de plusvalía. Igualmente, han indicado que si demostramos que entre la adquisición y la transmisión, el incremento demostrado es menor que el establecido por el Ayuntamiento en la liquidación, habrá que estar al incremento realmente producido. Así por ejemplo en Sentencia de 31 de Julio de 2.015 del Juzgado de lo Contencioso nº 1 de Almería y Sentencia de esa misma fecha del Juzgado Contencioso nº 3.
En Sentencia de fecha 16 de febrero de 2017 se ha pronunciado el Pleno del Tribunal Constitucional, para dejar sentado definitivamente que si no se produce incremento de valor, no se genera plusvalía alguna.
Otro motivo de recurso contra las liquidaciones de plusvalía, es la forma que tienen los Ayuntamientos de calcular la base imponible. Aquí se encuentra otro grave error, que están pagando los sujetos pasivos del impuesto. Se trata de que con la fórmula que están aplicando, calculan el aumento de valor partiendo del valor catastral del inmueble a la fecha de la venta, que es un valor ya incrementado. De esta forma, la base imponible calculada no es correcta, y lo que está gravando es el aumento del valor de un inmueble en los años próximos, no en los años transcurridos, lo que se traduce en que el contribuyente está pagando entre un 30% y un 40% de más.
Este motivo, ya se estimó en Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha, del Juzgado de lo Contencioso número 1 de Cuenca y recientemente en Juzgados de lo Contencioso Administrativo de Madrid, de Alicante y TSJ de la Comunidad Valenciana.
Desde GM Abogados animamos a nuestros clientes y a cualquiera que pueda resultar afectado por una liquidación de plusvalía, a que nos consulten, incluso si ya pagaron, o si tiene pensado vender un inmueble, indicarles cómo proceder a efectos del impuesto de la plusvalía municipal.
